Was ist der „Gebäudetyp E“?
Die Kosten für Wohnraum steigen seit Jahren kontinuierlich. Eine mögliche Stellschraube zur Dämpfung dieser Entwicklung liegt in der Reduzierung der Baukosten. Nach Ansicht von Politik und Fachwelt werden diese jedoch durch ein zunehmend komplexeres Regelwerk über die Maßen in die Höhe getrieben. Seit 2022 wird daher mit dem „Gebäudetyp E“ ein Gegenentwurf zum stark regulierten Standardbau diskutiert. Dies wirft die Frage auf:
Was ist der „Gebäudetyp E“?
Ausgeleuchtet:
Der „Gebäudetyp E“ ist keine neue Gebäudeklasse, sondern ein Konzept:
Durch bewusste Abweichungen von bestehenden Normen und Standards sollen Bauprojekte kostengünstiger und schneller realisiert sowie innovative Lösungen ermöglicht werden.
En détail:
Deutschland verfügt über ein dichtes Geflecht an Bauvorschriften. Diese sichern zwar Qualität und Sicherheit, tragen jedoch zugleich dazu bei, Bauen teuer zu machen und Innovationen zu erschweren. Der „Gebäudetyp E“ soll hier ansetzen: Mehr Flexibilität, bezahlbarer Wohnraum und Raum für neue Bauideen sind die erklärten Ziele.
Derzeit handelt es sich beim „Gebäudetyp E“ jedoch vor allem um ein Schlagwort – eine Idee ohne klare rechtliche Kontur. Eine verbindliche Definition existiert nicht. Selbst die Bedeutung des Buchstabens „E“ bleibt uneinheitlich: Mal steht er für „einfach“, mal für „experimentell“.
Ob sich mit diesem Ansatz tatsächlich spürbare Kosteneinsparungen erzielen lassen, ist kritisch zu hinterfragen.
Kein einheitliches Recht
Bislang fehlt ein einheitliche rechtliche Grundlage für den „Gebäudetyp E“. Weder in Gesetzen, Bauordnungen noch in DIN-Normen findet sich eine Legaldefinition oder ein klar umrissenes technisches Regelwerk. Das Konzept basiert vielmehr auf einer flexibleren Auslegung der „allgemein anerkannten Regeln der Technik“.
Gerade hier liegt jedoch eine zentrale Herausforderung: Für Bauherren und Planer ist entscheidend, welche technischen Standards durch das öffentliche Baurecht zwingend vorgegeben sind und in welchen Bereichen vertragliche Abweichungen überhaupt möglich sind.
Schwierigkeiten, von anerkannten Regeln der Bautechnik abzuweichen
Im Kern zielt der „Gebäudetyp E“ darauf ab, von etablierten technischen Standards abzuweichen, um Kosten zu senken. In der Praxis erweist sich dies jedoch als schwierig.
Die „anerkannten Regeln der Technik“ sind weder zentral kodifiziert noch vollständig transparent zugänglich. Gleichwohl bilden sie den Maßstab, an dem Gerichte Bauleistungen im Streitfall messen. Abweichungen können daher schnell als Mangel gewertet werden – es sei denn, sie wurden ausdrücklich vereinbart und fachlich nachvollziehbar begründet.
Grundsätzlich kann ein privater Bauherr zwar ein Bauwerk beauftragen, das von diesen Regeln abweicht. Voraussetzung ist jedoch, dass die Errichtung und Nutzung nicht gegen zwingende Vorgaben der Bayerischen Bauordnung (BayBO) sowie die dort in Bezug genommenen „eingeführten technischen Bestimmungen“ (ETB, insbesondere DIN-Normen) verstoßen.
Abweichungen sind nach Art. 63 BayBO zwar möglich, jedoch nur unter strengen Voraussetzungen: Die grundlegenden öffentlich-rechtlichen Schutzziele – etwa Standsicherheit, Brandschutz, Gesundheit, Hygiene, Umwelt- und Klimaschutz sowie Schallschutz – müssen in gleichem Maße erfüllt werden wie bei Einhaltung der Normen. Zudem bedarf es einer behördlichen Genehmigung.
Risiken für die Vertragspartner
Die Umsetzung „einfacher“ oder „experimenteller“ Bauansätze ist mit erheblichen rechtlichen und praktischen Risiken verbunden. Planer und ausführende Unternehmen sind verpflichtet, Bauherren umfassend darüber aufzuklären, welche Standards reduziert oder verändert werden.
Unklare oder unvollständige Vereinbarungen bergen Konfliktpotenzial: Kommt es zu Schäden oder wird die Bauleistung als mangelhaft bewertet, drohen rechtliche Auseinandersetzungen. Bauherren wiederum stehen vor der Abwägung, ob sie mögliche Einsparungen gegen Komforteinbußen und Unsicherheiten eintauschen möchten.
Unbekanntes Einsparpotenzial
Belastbare Zahlen zum tatsächlichen Einsparpotenzial des „Gebäudetyps E“ liegen bislang nicht vor. Weder aus der Politik noch von Architekten- oder Ingenieurkammern existieren verlässliche, prozentual bezifferte Erwartungen hinsichtlich möglicher Baukostensenkungen.
Zudem stehen viele Bauanforderungen nicht zur Disposition: Tragende Bauteile müssen standsicher sein, Brandschutz ist zwingend einzuhalten, Fensterflächen unterliegen Mindestgrößen. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) begrenzt den Energieverbrauch und definiert so Mindeststandards für Dämmung und Verglasung. Auch Umwelt- und Gesundheitsanforderungen an Baustoffe sind verbindlich. Einsparungen beim Schallschutz sind in der Regel nur innerhalb der eigenen Wohnung möglich.
Die Spielräume beschränken sich damit vor allem auf Ausstattung und Komfort – und sind gemessen an den Gesamtkosten eher begrenzt.
Infografik: DAZ
Hinzu kommt: Einsparungen bei den Baukosten wirken sich nur gedämpft auf den Endpreis aus. Diese machen bei einer typischen Neubauwohnung lediglich rund 40 Prozent des Kaufpreises aus. Der übrige Anteil entfällt auf Grundstück, Baunebenkosten, Vertrieb, Gewinn des Bauträgers sowie Transaktionskosten wie Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer.
Selbst eine ambitionierte Reduktion der Baukosten um zehn Prozent würde den Gesamtpreis daher nur um etwa vier Prozent senken.
Fazit
Der „Gebäudetyp E“ ist ein interessanter Ansatz, um Bauprozesse flexibler und potenziell effizienter zu gestalten. Er verspricht jedoch keine grundlegende Senkung der Gesamtkosten, sondern eröffnet vor allem die Möglichkeit, Standards stärker an tatsächlichen Nutzerbedürfnissen auszurichten.
Dem stehen jedoch erhebliche Herausforderungen gegenüber: rechtliche Unsicherheiten, die Abhängigkeit von nicht eindeutig definierten technischen Regeln sowie die Notwendigkeit präziser vertraglicher Vereinbarungen. Die praktische Umsetzung bleibt damit komplex und anspruchsvoll.