Das Parkhaus-Dilemma am Hotelturm: Wie Augsburg vor 46 Jahren die Kontrolle verlor
Wer heute auf den erbitterten Streit um das Parkhaus am Hotelturm blickt, könnte meinen, die Ursache liege allein in den aktuellen Grabenkämpfen zwischen Immobilienunternehmer Bernhard Spielberger und einem einzelnen Miteigentümer. Tatsächlich beginnt die Geschichte jedoch Jahrzehnte früher – und sie führt zurück zu einer folgenschweren Entscheidung aus dem Jahr 1980.
Von Bruno Stubenrauch
Damals wurde eine Immobilie rechtlich auseinandergerissen, die ursprünglich als funktionale Einheit geplant war. Was heute als unentwirrbarer juristischer und wirtschaftlicher Dauerkonflikt erscheint, ist das späte Ergebnis einer Fehlweichenstellung, die vor mehr als vierzig Jahren ihren Anfang nahm.
Eine Kongresshalle ohne eigene Stellplätze
Als 1972 die Kongresshalle im Wittelsbacher Park eröffnet wurde, litt sie bereits an einem Geburtsfehler: Auf dem eigenen Grundstück waren praktisch keine Parkplätze realisierbar. Die Bayerische Bauordnung erlaubte es jedoch damals wie heute, den erforderlichen Stellplatznachweis auf ein geeignetes Grundstück in der unmittelbaren Nachbarschaft auszulagern. Voraussetzung hierfür war eine entsprechende grundbuchrechtliche Absicherung durch Dienstbarkeiten.
Parallel zur Kongresshalle entstanden damals der Hotelturm und das zugehörige Parkhaus des Augsburger Immobilienunternehmers Otto Schnitzenbaumer. Das Parkhaus wurde damit zum unverzichtbaren logistischen Rückgrat des gesamten Komplexes. Im Grundbuch wurden 300 Stellplätze zugunsten der Stadt Augsburg gesichert, um den rechnerischen Bedarf der Kongresshalle formal zu decken.
Schon damals bewegte sich diese Stellplatzberechnung an der Grenze des Machbaren. Nach heutigen Maßstäben würde der Gesamtkomplex aus Kongresshalle, Hotel und Wohnungen einen Bedarf von rund 1.100 Stellplätzen auslösen – das bestehende Parkhaus verfügte jedoch lediglich über etwa 550 Plätze.
Der Sturz des Bauherrn
Nur wenige Jahre nach der Fertigstellung geriet Schnitzenbaumer wirtschaftlich massiv unter Druck. 1976 wurde der gesamte Gebäudekomplex unter Zwangsverwaltung gestellt. Vier Jahre später folgte die entscheidende Zäsur: Bei der Zwangsversteigerung im Jahr 1980 erwarb die Hessische Landesbank (Helaba) den Turm mit Parkhaus für rund 20 Millionen D-Mark.
Die Bank stand nun vor einer Herkulesaufgabe, denn der riesige Komplex ließ sich nicht am Stück vermarkten. Die vermeintliche Lösung bestand darin, die Großimmobilie in einzelne, leichter veräußerbare wirtschaftliche Einheiten zu zerlegen.
Die Zerschlagung des Komplexes
Die Helaba teilte den Komplex in drei voneinander unabhängige Einheiten auf:
- die späteren 328 Eigentumswohnungen in den oberen Stockwerken,
- den Hotelbereich (Stockwerke 1 bis 11 sowie das Restaurant im 34. und 35. Stockwerk),
- und das Parkhaus als eigenständiges Grundstück.
Genau hier wurde das Fundament für das heutige Desaster gelegt. Denn das damalige Augsburger Baureferat genehmigte diese Aufteilung, ohne darauf zu bestehen, dass das Parkhaus dauerhaft und untrennbar an die Wohnungen und den Hoteltrakt gebunden bleibt.
Den Wohnungen wurden keine festen Stellplätze im Grundbuch zugeordnet. Während das Hotel lediglich eine Dienstbarkeit über 150 Stellplätze erhielt und die Stadt weiterhin auf ihre 300 Plätze pochte, wurde das Parkhaus selbst zu einer frei handelbaren Ware. Damit verlor die Stadt faktisch die Kontrolle über eine Infrastruktur, die für die Nutzung des gesamten Areals überlebenswichtig war.
Das Parkhaus wird zum Spekulationsobjekt
In den folgenden Jahrzehnten entwickelte sich das Parkhaus zum Wanderpokal auf dem Immobilienmarkt. Wechselnde Leasinggesellschaften, Fonds und Objektgesellschaften übernahmen das Bauwerk – und mit ihm die lästigen Verpflichtungen aus den bestehenden Dienstbarkeiten.
Aus Investorensicht besaß das Grundstück jedoch einen ganz anderen Reiz: seine Lage inmitten eines der prominentesten Stadtquartiere Augsburgs. In den 2000er Jahren präsentierte der Immobilieninvestor Jürgen Wowra schließlich das ambitionierte Projekt „Semiramis“. Direkt auf dem Dach des Parkhauses sollte eine luxuriöse Wohnanlage mit 42 Einheiten entstehen. Doch das Vorhaben scheiterte spektakulär: Nach der Insolvenz des Bauträgers, der das Projekt übernommen hatte, blieb eine weithin sichtbare Investitionsruine zurück.
Die Stimmenmehrheit ohne Gebäude
Im Jahr 2011 betrat Bernhard Spielberger die Bühne. Er übernahm die Semiramis-Ruine einschließlich der damit verbundenen Rechte. Weil die nie fertiggestellten Wohnungen im Grundbuch bereits als Sondereigentum angelegt worden waren, erhielt Spielberger mit diesem Kauf auf einen Schlag rund 85 Prozent der Miteigentumsanteile innerhalb der Eigentümergemeinschaft des Parkhausgrundstücks.
Ein absurder Effekt: Die absolute Mehrheit der Stimmrechte beruhte nicht auf tatsächlich existierendem Wohnraum, sondern auf den rechtlichen Hüllen eines gescheiterten Bauprojekts. Als Spielberger Jahre später auch noch die rund 300 Stellplätze übernahm, die sich der Unternehmer Anton Lotter gesichert hatte, stieg sein Anteil auf rund 99 Prozent der Miteigentumsanteile.
Der Preis einer alten Fehlentscheidung
Der aktuelle Konflikt offenbart nun den schmerzhaften Unterschied zwischen einer bloßen Dienstbarkeit und echtem Eigentum. Die Stadt Augsburg und das Dorint-Hotel verfügen lediglich über Nutzungsrechte an den Stellplätzen, ihnen stehen jedoch keinerlei Eigentumsrechte am Parkhaus selbst zu.
Während echte Eigentümer – gestützt auf die Grundsatzrechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 2021 – im Extremfall die Sanierung ihrer Immobilie verlangen können, gewähren Dienstbarkeiten lediglich einen Anspruch darauf, dass die vereinbarten Plätze irgendwie bereitgestellt werden. Bernhard Spielberger würde dies auch gerne tun, allerdings ganz nach seinen eigenen Vorstellungen: durch den vollständigen Abbruch des nicht mehr nutzbaren Parkhauses und den anschließenden Neubau einer Seniorenresidenz samt integriertem Parkhaus für den Gesamtkomplex mit rund 650 Stellplätzen.
Ironie der Geschichte
Doch obwohl Spielberger mittlerweile nahezu die gesamte Immobilie kontrolliert, stößt er nun auf die unerbittlichen Paragrafen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Jahrelang konnte Spielberger den Miteigentümer Anton Lotter, dem mit seinen 300 Stellplätzen rein materiell zwei Drittel des Parkhauses gehörten, auf Basis eben dieses Gesetzes am ausgestreckten Arm verhungern lassen – legitimiert durch eine Stimmrechtsmehrheit, die nur aus der „Luft“ ungebauter Wohnungen bestand.
Jetzt schlägt das Pendel um: Ein Zwerg-Anteil von schätzungsweise 0,4 Prozent genügt dem Miteigentümer Jürgen Wowra, um das gesamte Millionenprojekt zu blockieren. Denn nach dem WEG erfordern Maßnahmen von dieser Tragweite – wie der vollständige Abriss einer Anlage – nun einmal zwingend die Zustimmung aller Eigentümer im Grundbuch.
Parkhaus als infrastrukturelle Lebensader
Der Streit am Wittelsbacher Park ist weit mehr als ein gewöhnlicher Nachbarschaftskonflikt unter Immobilieneigentümern. Er führt vor Augen, welche dramatischen Spätfolgen jahrzehntelange Versäumnisse im Bau- und Grundstücksrecht entfalten können.
Als die Helaba den Komplex 1980 zerschlug, wurde das Parkhaus wie ein beliebiges Renditeobjekt behandelt. Tatsächlich war und ist es jedoch die infrastrukturelle Lebensader für die Kongresshalle, das Hotel und die Turmbewohner. Mit der rechtlichen Abspaltung wurde diese Lebensader zur Manövriermasse für Spekulanten. Die Quittung für diese Fehlentscheidung zahlt die Stadt Augsburg noch heute – fast ein halbes Jahrhundert später.