Stadt will Rückfallregelung für geförderten Wohnungsbau

Weil der Freistaat nicht genügend Fördermittel für den sozialen Wohnungsbau bereitstellt, will die Stadt Augsburg ihre Verträge mit Bauträgern um eine Rückfallregelung ergänzen. Drei Modelle stehen zur Wahl.

Von Bruno Stubenrauch

DAZ-Infografik

Seit rund zehn Jahren verfolgt die Stadt Augsburg mit einer kooperativen Bauleitplanung das Ziel, bei größeren Wohnungsbauprojekten auch geförderten Wohnraum zu schaffen. Grundlage dafür ist der Grundsatzbeschluss III zur Anwendung des Instruments des städtebaulichen Vertrags in Augsburg vom 23. April 2020, der unter anderem Vorgaben für die Schaffung preisgünstigen Wohnraums macht.

Nach der derzeit geltenden Regelung sind grundsätzlich 30 Prozent der auf Wohnnutzungen entfallenden Geschossfläche für geförderten Wohnungsbau vorgesehen. Doch die dafür notwendigen Fördermittel des Freistaats sind knapp.

Förderung kann Bauprojekte ausbremsen

Seit 2025 entscheidet das Bayerische Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr zentral über die Förderzusagen. Die Stadt kann deshalb nicht garantieren, dass für ein Projekt rechtzeitig Fördermittel zur Verfügung stehen.

Nach Angaben der Verwaltung könnten neue Projekte in Augsburg möglicherweise erst wieder ab 2029 bewilligt werden. Das führt zu einem Problem: Die Stadt verlangt von Bauträgern geförderten Wohnungsbau, kann die dafür erforderliche Förderung aber nicht sicherstellen. Im ungünstigsten Fall könnte dadurch auch der Bau der übrigen, nicht geförderten Wohnungen eines Projekts blockiert werden. Die Verwaltung will deshalb eine Rückfallregelung in städtebaulichen und Bauturbo-Verträgen verankern.

Drei Alternativen

Grundsätzlich bleibt der geförderte Wohnungsbau der Regelfall. Der Bauträger muss rechtzeitig einen Förderantrag stellen, die Stadt meldet das Projekt beim Freistaat an. Wird die Förderung bewilligt, gelten die bisherigen Verpflichtungen.

Bleibt die Förderung aus, soll der Bauträger künftig entweder auf einen späteren Förderzeitraum warten oder das Vorhaben bereits beginnen können. In diesem Fall wird die Verpflichtung zum geförderten Wohnungsbau durch eine andere soziale Bindung ersetzt.

• Variante 1: Verkauf an die Wohnbaugruppe
  Die betroffenen Wohnungen könnten von der Wohnbaugruppe Augsburg Leben GmbH gekauft und dauerhaft in deren Bestand übernommen werden. Voraussetzung wäre ein wirtschaftlich tragfähiger Kaufpreis.
• Variante 2: Geld statt Bindung
  Der Bauträger könnte die Wohnungen ohne besondere Miet- oder Eigentumsbindung errichten und dafür einen finanziellen Ausgleich an die Stadt zahlen. Die Mittel sollen zweckgebunden für günstigen Wohnraum eingesetzt werden, etwa über die Wohnbaugruppe oder für den Erwerb von Grundstücken.
• Variante 3: Preisgedämpfte Mietwohnungen
  Die Wohnungen müssten für die vereinbarte Bindungsdauer Mietwohnungen bleiben und dürften nicht in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden. Die zulässige durchschnittliche Kaltmiete beim Erstbezug soll sich am jeweils geltenden Mietspiegel orientieren. Mieterhöhungen wären frühestens nach fünf Kalenderjahren möglich.

Die Verpflichtungen sollen unter anderem durch Grundbucheinträge, Auskunftspflichten und Vertragsstrafen abgesichert werden. Für die betroffenen Wohnungen ist eine Durchführungsfrist von vier Jahren vom förderschädlichen Baubeginn bis zur Bezugsfertigkeit vorgesehen.

Vorlage nach Hearing konkretisiert

Die konkrete Ausgestaltung der Rückfallregelung wurde erst nach einem Hearing mit der Immobilienbranche vorgelegt. In der ursprünglichen BSV/26/00459 hatte die Verwaltung noch angekündigt, die Beschlussvorlage im Anschluss an das am 15. September stattfindende „Hearing zur künftigen Ausgestaltung einer Rückfallregelung“ nachzureichen.

Die nun vorliegende Tischvorlage BSV/26/00459-2 enthält die ausführliche Regelung mit den drei möglichen Alternativen. Ob und in welchem Umfang konkrete Anregungen aus dem Hearing in die neue Fassung eingeflossen sind, geht aus der Tischvorlage allerdings nicht hervor.

Der Jugend-, Sozial- und Wohnungsausschuss berät die Vorlage am 21. September. Die abschließende Entscheidung soll der Stadtrat am 24. September treffen.