Das Parkhaus-Dilemma am Hotelturm: Wie Augsburg vor 46 Jahren die Kontrolle verlor

Wer heute auf den erbitterten Streit um das Parkhaus am Hotelturm blickt, könnte meinen, die Ursache liege allein in den aktuellen Graben­kämpfen zwischen Immobilien­unter­nehmer Bernhard Spielberger und einem einzelnen Mit­eigentümer. Tatsächlich beginnt die Geschichte jedoch Jahrzehnte früher – und sie führt zurück zu einer folgen­schweren Entscheidung aus dem Jahr 1980.

Von Bruno Stubenrauch

Damals wurde eine Immobilie rechtlich auseinan­der­gerissen, die ursprüng­lich als funktio­nale Einheit geplant war. Was heute als unent­wirr­barer juristi­scher und wirt­schaft­licher Dauer­konflikt erscheint, ist das späte Ergebnis einer Fehl­weichen­stellung, die vor mehr als vierzig Jahren ihren Anfang nahm.

Eine Kongresshalle ohne eigene Stellplätze

Als 1972 die Kongresshalle im Wittels­bacher Park eröffnet wurde, litt sie bereits an einem Geburts­fehler: Auf dem eigenen Grundstück waren praktisch keine Park­plätze reali­sierbar. Die Baye­rische Bau­ordnung erlaubte es jedoch damals wie heute, den erforder­lichen Stell­platz­nachweis auf ein geeig­netes Grundstück in der unmittel­baren Nachbar­schaft auszu­lagern. Voraus­setzung hierfür war eine ent­spre­chende grund­buch­recht­liche Ab­sicherung durch Dienst­barkeiten.

Parallel zur Kongresshalle entstanden damals der Hotelturm und das zugehörige Parkhaus des Augsburger Immo­bilien­unternehmers Otto Schnitzen­baumer. Das Parkhaus wurde damit zum unver­zicht­baren logisti­schen Rückgrat des gesamten Komplexes. Im Grundbuch wurden 300 Stell­plätze zugunsten der Stadt Augsburg gesichert, um den rechne­rischen Bedarf der Kongress­halle formal zu decken.

Schon damals bewegte sich diese Stell­platz­berechnung an der Grenze des Machbaren. Nach heutigen Maßstäben würde der Gesamt­komplex aus Kongress­halle, Hotel und Wohnungen einen Bedarf von rund 1.100 Stell­plätzen auslösen – das bestehende Parkhaus verfügte jedoch lediglich über etwa 550 Plätze.

Der Sturz des Bauherrn

Nur wenige Jahre nach der Fertig­stellung geriet Schnitzen­baumer wirt­schaft­lich massiv unter Druck. 1976 wurde der gesamte Gebäude­komplex unter Zwangs­verwaltung gestellt. Vier Jahre später folgte die entschei­dende Zäsur: Bei der Zwangs­ver­steigerung im Jahr 1980 erwarb die Hessische Landesbank (Helaba) den Turm mit Parkhaus für rund 20 Milli­onen D-Mark.

Die Bank stand nun vor einer Herkules­aufgabe, denn der riesige Komplex ließ sich nicht am Stück vermarkten. Die vermeint­liche Lösung bestand darin, die Groß­immobilie in einzelne, leichter veräußerbare wirt­schaft­liche Einheiten zu zerlegen.

Die Zerschlagung des Komplexes

Die Helaba teilte den Komplex in drei voneinander unabhängige Einheiten auf:

• die späteren 328 Eigen­tums­wohnungen in den oberen Stockwerken,
• den Hotelbereich (Stockwerke 1 bis 11 sowie das Restaurant im 34. und 35. Stockwerk),
• und das Parkhaus als eigen­ständiges Grundstück.

Genau hier wurde das Fundament für das heutige Desaster gelegt. Denn das damalige Augsburger Baureferat genehmigte diese Aufteilung, ohne darauf zu bestehen, dass das Parkhaus dauerhaft und untrennbar an die Wohnungen und den Hoteltrakt gebunden bleibt.

Den Wohnungen wurden keine festen Stell­plätze im Grundbuch zugeordnet. Während das Hotel lediglich eine Dienst­barkeit über 150 Stell­plätze erhielt und die Stadt weiterhin auf ihre 300 Plätze pochte, wurde das Parkhaus selbst zu einer frei handel­baren Ware. Damit verlor die Stadt faktisch die Kontrolle über eine Infra­struktur, die für die Nutzung des gesamten Areals über­lebens­wichtig war.

Das Parkhaus wird zum Spekulations­objekt

In den folgenden Jahrzehnten entwickelte sich das Parkhaus zum Wander­pokal auf dem Immobilien­markt. Wechselnde Leasing­gesell­schaften, Fonds und Objekt­gesell­schaften übernahmen das Bauwerk – und mit ihm die lästigen Ver­pflich­tungen aus den beste­henden Dienst­barkeiten.

Aus Investorensicht besaß das Grundstück jedoch einen ganz anderen Reiz: seine Lage inmitten eines der promi­nentesten Stadt­quartiere Augsburgs. In den 2000er Jahren präsen­tierte der Immobilien­investor Jürgen Wowra schließlich das ambitio­nierte Projekt „Semiramis“. Direkt auf dem Dach des Parkhauses sollte eine luxuriöse Wohnanlage mit 42 Ein­heiten entstehen. Doch das Vorhaben scheiterte spek­ta­kulär: Nach der Insolvenz des Bauträgers, der das Projekt übernommen hatte, blieb eine weithin sichtbare Investi­tions­ruine zurück.

Die Stimmenmehrheit ohne Gebäude

Im Jahr 2011 betrat Bernhard Spielberger die Bühne. Er übernahm die Semiramis-Ruine ein­schließ­lich der damit verbundenen Rechte. Weil die nie fertig­gestellten Wohnungen im Grundbuch bereits als Sonder­eigentum angelegt worden waren, erhielt Spielberger mit diesem Kauf auf einen Schlag rund 85 Prozent der Miteigen­tums­anteile innerhalb der Eigen­tümer­gemein­schaft des Parkhaus­grundstücks.

Ein absurder Effekt: Die absolute Mehrheit der Stimmrechte beruhte nicht auf tat­sächlich existie­rendem Wohnraum, sondern auf den rechtlichen Hüllen eines geschei­terten Bauprojekts. Als Spielberger Jahre später auch noch die rund 300 Stell­plätze übernahm, die sich der Unternehmer Anton Lotter gesichert hatte, stieg sein Anteil auf rund 99 Prozent der Miteigen­tumsanteile.

Der Preis einer alten Fehlentscheidung

Der aktuelle Konflikt offenbart nun den schmerz­haften Unter­schied zwischen einer bloßen Dienst­barkeit und echtem Eigentum. Die Stadt Augsburg und das Dorint-Hotel verfügen lediglich über Nutzungs­rechte an den Stell­plätzen, ihnen stehen jedoch keinerlei Eigentums­rechte am Parkhaus selbst zu.

Während echte Eigentümer – gestützt auf die Grund­satz­recht­sprechung des Bundes­verfassungs­gerichts aus dem Jahr 2021 – im Extremfall die Sanierung ihrer Immobilie verlangen können, gewähren Dienst­bar­keiten lediglich einen Anspruch darauf, dass die verein­barten Plätze irgendwie bereit­gestellt werden. Bernhard Spielberger würde dies auch gerne tun, allerdings ganz nach seinen eigenen Vor­stellungen: durch den voll­ständigen Abbruch des nicht mehr nutzbaren Parkhauses und den anschlie­ßenden Neubau einer Senioren­residenz samt integ­riertem Parkhaus für den Gesamtkomplex mit rund 650 Stellplätzen.

Ironie der Geschichte

Doch obwohl Spielberger mittlerweile nahezu die gesamte Immobilie kontrol­liert, stößt er nun auf die uner­bitt­lichen Paragrafen des Wohnungs­eigentums­gesetzes (WEG). Jahrelang konnte Spielberger den Mit­eigen­tümer Anton Lotter, dem mit seinen 300 Stell­plätzen rein materiell zwei Drittel des Parkhauses gehörten, auf Basis eben dieses Gesetzes am aus­ge­streck­ten Arm verhungern lassen – legiti­miert durch eine Stimmrechts­mehrheit, die nur aus der „Luft“ ungebauter Wohnungen bestand.

Jetzt schlägt das Pendel um: Ein Zwerg-Anteil von schätzungs­weise 0,4 Prozent genügt dem Mit­eigen­tümer Jürgen Wowra, um das gesamte Millionen­projekt zu blockieren. Denn nach dem WEG erfordern Maßnahmen von dieser Tragweite – wie der vollständige Abriss einer Anlage – nun einmal zwingend die Zustimmung aller Eigentümer im Grundbuch.

Parkhaus als infrastrukturelle Lebensader

Der Streit am Wittelsbacher Park ist weit mehr als ein gewöhnlicher Nachbar­schafts­konflikt unter Immo­bilien­eigen­tümern. Er führt vor Augen, welche drama­tischen Spätfolgen jahr­zehnte­lange Ver­säumnisse im Bau- und Grund­stücks­recht entfalten können.

Als die Helaba den Komplex 1980 zerschlug, wurde das Parkhaus wie ein belie­biges Rendite­objekt behandelt. Tat­sächlich war und ist es jedoch die infra­struktu­relle Lebensader für die Kongress­halle, das Hotel und die Turm­bewohner. Mit der rechtlichen Abspaltung wurde diese Lebensader zur Manöv­rier­masse für Speku­lanten. Die Quittung für diese Fehl­ent­scheidung zahlt die Stadt Augsburg noch heute – fast ein halbes Jahr­hundert später.