... AUSGELEUCHTET
Was ist der „Bauturbo“?
Wohnraum ist knapp – in vielen Städten dringender denn je. Um Genehmigungsverfahren zu beschleunigen, hat die Bundesregierung am 30. Oktober 2025 das Baugesetzbuch angepasst. Ziel: schnelleres Baurecht für neue Wohnungen. Damit zur Frage:
Was verbirgt sich konkret hinter dem Begriff „Bauturbo“? Und wird er auch in Augsburg genutzt?
Ausgeleuchtet:
Der „Bauturbo“ eröffnet Kommunen die Möglichkeit, Wohnbauprojekte unmittelbar zu genehmigen – ohne zuvor ein langwieriges Bauleitplanverfahren durchführen zu müssen. Die Stadt Augsburg greift auf dieses Instrument jedoch nur mit deutlichen Einschränkungen zurück.
En détail:
Rechtsgrundlage für den Bauturbo ist das „Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ . Mit ihm wurden einige Paragraphen des bundesweit geltenden Baugesetzbuches (BauGB) geändert. Die Änderungen traten am 30.10.2025 in Kraft. Sie gelten befristet bis zum 31.12.2030.
Zielsetzung
Der sogenannte „Bauturbo“ ermöglicht Abweichungen vom Baugesetzbuch, zum Beispiel die Genehmigung von Wohnbebauung ohne Bauleitplanung (Flächennutzungspläne, Bebauungspläne).
Möglich sind desweiteren umfangreiche Befreiungen von Festsetzungen in bestehenden Bebauungsplänen sowie der Verzicht auf das „Einfügungserfordernis“ im Innenbereich (§ 34 BauGB), nach dem sich Gebäude in Bereichen ohne Bebauungsplan an der umliegenden Bebauung orientieren müssen.
Kernziel des „Bauturbos“ ist die Verkürzung von Genehmigungszeiten, um schneller Baurecht für Wohnraum zu schaffen.
Voraussetzung ist in jedem Fall aber, dass die Gemeinde den Vorhaben explizit zustimmen muss (§ 36a BauGB). Die Planungshoheit der Gemeinden bleibt also voll erhalten.
18 vs. 3 Monate: enormer Zeitgewinn möglich
Der Zeitgewinn bis zur Baugenehmigung wird besonders beim Bauen ohne Bebauungsplan (B-Plan) deutlich. So sieht das formelle Verfahren (Regelverfahren) für einen B-Plan aus:
- Aufstellungsbeschluss: Der Stadtrat stellt förmlich fest, dass ein Bebauungsplan für ein bestimmtes Gebiet erforderlich ist.
- Frühzeitige Beteiligung: Die Öffentlichkeit sowie Behörden und Träger öffentlicher Belange (TÖB) werden durch Bekanntmachung frühzeitig über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung informiert und können erste Stellungnahmen abgeben.
- Entwurf und Billigung: Die Verwaltung arbeitet den Planentwurf inklusive Begründung und Umweltbericht aus. Der Stadtrat „billigt“ diesen Entwurf und beschließt die förmliche Auslegung.
- Förmliche Beteiligung: Der Entwurf wird für die Dauer von mindestens 30 Tagen im Internet veröffentlicht und zusätzlich öffentlich ausgelegt. Während dieser Frist kann jedermann Stellungnahmen abgeben.
- Abwägung: Die Gemeinde prüft alle eingegangenen Stellungnahmen und wägt die privaten und öffentlichen Interessen gegeneinander ab.
- Satzungsbeschluss: Der Stadtrat beschließt den Bebauungsplan als rechtsverbindliche Satzung.
Das Regelverfahren für B-Pläne dauert in Bayern etwa 9 bis 18 Monate. Erst im Anschluss können Bauantragsverfahren durchgeführt werden.
Ganz anders sieht der Zeithorizont beim „Bauturbo“ aus: Das B-Plan-Verfahren entfällt. Für den Bauantrag selbst gilt in Bayern eine Zustimmungsfiktion. Die Frist für die Entscheidung der Gemeinde beträgt 3 Monate; erfolgt keine Reaktion, gilt die Zustimmung als erteilt.
Symbolbild
Augsburg: Turbo mit Handbremse
Die Stadt Augsburg setzt die Möglichkeiten, die das geänderte BauGB bietet, allerdings nicht 1:1 um. Um Bauanträgen beispielsweise für einen zweiten Hotelturm auf landwirtschaftlichen Flächen in der Hammerschmiede von vorneherein einen Riegel vorzuschieben, hat die Stadt am 22. Januar 2026 einen Grundsatzbeschluss zur Anwendung des „Bauturbos“ gefasst.1)
Die Stadt will damit u.a. verhindern, dass Investoren das Gesetz nutzen, um Standard-Anforderungen (wie Sozialquoten oder Grünflächen) zu umgehen.
Während das Gesetz den Fokus auf „Menge und Schnelligkeit“ legt, ergänzt Augsburg diesen um den Faktor „lokale städtebauliche Qualität“. Der Bauturbo wird dadurch zum „kontrollierten Beschleuniger“. In der Immobilienbranche wird dies kritisiert.
1) Die wesentlichen Augsburger Einschränkungen:
1. Räumliche Einschränkung
- BauGB: § 246e Abs. 3 erlaubt Vorhaben im Außenbereich, solange sie im „räumlichen Zusammenhang“ mit bebauten Flächen stehen.
- Augsburg: Die Stadt schränkt dies ein auf reine Ortsabrundungen. Zudem darf der Turbo im Außenbereich nur genutzt werden, wenn der Flächennutzungsplan bereits Wohnbau vorsieht und die Erschließung bereits steht (also keine landwirtschaftlichen Flächen).
2. Definierte „No-Go-Areas“
- BauGB: Das Gesetz macht keine pauschalen Vorgaben zu Gebietsarten, solange die „öffentlichen Belange“ gewahrt bleiben.
- Augsburg: Die Stadt definiert Vorbehaltsgebiete, in denen der Bauturbo nicht angewendet werden soll. Dazu gehören Industriegebiete (GE/GI), ökologisch wertvolle Flächen und Kleingartenanlagen. Das Gesetz würde hier im Einzelfall Abweichungen zulassen, Augsburg schließt sie vorab kategorisch aus.
3. Quantitative Begrenzung
- BauGB: § 246e kennt keine Obergrenze für die Anzahl der Wohneinheiten.
- Augsburg: Projekte ab 100 Wohneinheiten gelten als „planungsbedürftig“. Hier wird der Bauturbo in der Regel abgelehnt, und es wird auf das reguläre (langsame) B-Plan-Verfahren verwiesen.
4. Soziale und finanzielle Auflagen
Das Gesetz spricht nur von der „Würdigung nachbarlicher Interessen“. Augsburg knüpft die Zustimmung jedoch an harte finanzielle Bedingungen:
- Sozialquote: Ab 20 Wohnungen fordert Augsburg 30% geförderten Wohnungsbau (EOF).
- Infrastruktur: Der Bauherr muss Kosten für Kita- und Schulplätze übernehmen.
- Vertragszwang: Diese Punkte werden über einen städtebaulichen Vertrag abgesichert, den das BauGB in § 246e selbst gar nicht erwähnt.
5. Detaillierte Qualitätsstandards
Während das Gesetz allgemein von „Vereinbarkeit mit öffentlichen Belangen“ spricht, legt Augsburg spezifische Kriterien fest:
- Wohnungsmix: Maximal 1/3 Kleinstwohnungen <25 m² in Wohngebieten;
- Grünflächen: Verpflichtung zu 10 m² gemeinschaftlicher Freifläche pro Person;
- Ökologie: Strenge Vorgaben zur Versiegelung (max. 60–80%) und Dachbegrünung.